מקרים להמחשה- השכרת דירה כעסק קטן.

ב כללי > מאמרים > מקרקעין, מאת 

השכרת דירה עסק קטן – מקרים להמחשה

להלן שלושה מקרים שקרו.

מקרה א

זוג פנסיונרים פרסמו את דירתם לצורך השכרתה.

זוג צעיר, לא נשוי, בשנות ה- 20 לחייהם הביע את רצונו לשכור את הדירה ואף נערכה פגישה שנייה בין המשכירים לשוכרים העתידים.

בפגישה זו נערך בירור מקיף מצד המשכירים ואין עוררין, כי הזוג הצעיר הותירו רושם עז על המשכירים. הפגישה הייתה מוצלחת מאוד ואף "הבשילו" התנאים לחתימה על חוזה שכירות.

בעקבות הרושם המצוין שהשאירו הזוג, ויתרו המשכירים מראש על בירור מצבם הפיננסי של הזוג (לדוגמא באמצעות בדיקת תלושי השכר שלהם). כמו כן, המשכירים ויתרו על ביטחונות, כגון ערבים מצד הזוג הצעיר.

כל שביקשו המשכירים מבחינת בטחונות היה שטר חוב על סך 50,000 ₪ , וערבות בנקאית על סך 15,000 ₪. אולם הזוג הצעיר ביקש מהמשכירים, כי יסתפקו בשטר חוב, וזאת מכוון ששעבוד של סכום שכזה יותיר אותם "ללא אוויר" מבחינה כלכלית. המשכירים הסכימו והסתפקו בשטר החוב בלבד.

כעבור חודשיים, המחאות שכר הדירה חזרו ואף השוכרים לא העבירו על שמם את חשבונות הבית כך שנצברו חובות נוספים על שמם של המשכירים.

****חשוב לזכור, יש להגן על הנכס שלנו בצורה הרמטית, זאת אף אם השוכרים הפוטנציאלים השאירו רושם של "מלאכי השרת"  או לחלופין גם אם  אתם לחוצים להשכיר את הדירה. רצוי שלא לוותר על אף אחת מהבטוחות (ערבים, שטר חוב, ערבות בנקאית). נוסיף ונציין, כי אם היו המשכרים דורשים לראות את תלושי שכר של השוכרים, הם היו יכולים להיווכח כי הזוג הצעיר ככל הנראה לא יוכל לעמוד בתשלומים.

בכל זאת, מה ניתן לעשות?

  1. הדבר החשוב ביותר הינו למזער את הנזק ולפנות את השוכרים מביתם, כדי שלא יצטברו חובות נוספים  של שכר דירה וחובות לרשויות.את ההליך לפינוי השוכרים ניתן  לבצע בהליך מהיר יחסית "בסדר דין מקוצר" ולתבוע את פינוי המושכר. כאן המקום לציין, כי פינוי בכוח של השוכרים יכול להיות בעייתי ויותר ממומלץ לא לנהוג כך,  זאת מכוון שהתנהגות שכזו עלולה  אף לחייבכם בפיצויים לשוכרים.
  1. הדיירים פונו! מה לגביי החובות שהשאירו?

בלא קשר לבטוחות ניתן לתבוע את השוכרים בעילה מרכזית של הפרה יסודית של חוזה השכירות, בנוסף ניתן  לפתוח תיק בהוצאה לפועל ע"י הצגת שטר החוב שנרשם לטובתכם. אולם יובהר, כי קבלת ערבות בנקאית מצד השוכרים ופירעונה ע"י המשכירים, הייתה מיתרת ולא באופן חלקי את הצורך להגיש תביעה, זאת מכוון שניתן היה לגשת לבנק ולפרוע את ערך הערבות הבנקאית במצב של הפרת חוזה.

 

מקרה ב

המשכיר הינו בעלים של דירת יוקרה בהוד השרון.

המשכיר ביקש להשכיר את דירתו למשפחה מאחר ומדובר בדירת חמישה חדרים. המשכיר ערך ראיונות לשוכרים וביקש לראות תלושי שכר אשר יעידו על יכולות פיננסיות לשאת בהוצאת השכרת הדירה, ואף לא ויתר על בטחונות, כדוגמת שטר חוב, ערבות בנקאית וערבים. ומעבר לכך, הבחין המשכיר, כי בחוזה הסטנדרטי שברשותו (אותו קיבל מאביו שמשכיר גם הוא דירה) חסר סעיף המשקף את דרישת המשכיר לערבות בנקאית. המשכיר "הגדיל לעשות" והוסיף סעיף הדורש ערבות בנקאית בסך השווה ל- 3 חודשי שכירות וזאת בגין כל הפרה של הסכם השכירות מצד השוכרים.

למראית עין נראה, כי המשכיר פעל כשורה, אולם כאשר הסתיים החוזה עם השוכרים נדהם המשכיר לגלות כי הדירה הרוסה לגמרי, וזאת בלשון המעטה .

 מרצפות השיש שבורות, הקירות מוזנחים ומלאים בחורים, הספות בסלון ככל הנראה שמשו כתחביב לכלבם רקסי ועוד נזקים כאלה ואחרים.

למרות האכזבה הגדולה שנחל, נזכר המשכיר שהוא מחזיק בערבות בנקאית אותה יכול לפרוע בהתאם לחוזה. אולם כאשר רצה המשכיר לממש את הערבות הבנקאית הבחין כי תוקף הערבות הינו עד יום החזרת החזקה בנכס למשכיר, קרי, יום האתמול, ולכן לא יכול היה לממש את הערבות הבנקאית ולכסות את הוצאות הנזקים שהושארו בדירה.

כיצד היה ניתן למנוע ?

ראשית, ממומלץ, לבקר בדירה לפחות פעם במס' חודשים. כמובן שזאת יש לעשות באמצעות תיאום מראש עם השוכרים, והכנסת סעיף שמאפשר לכם לבקר בנכס .

הסעיף חייב לכלול גם את האפשרות  שהשוכרים מתעלמים ממבוקשכם (להגיע לביקור) במקרה כזה יאפשר לכם לבקר בנכס בלא אישורם.

במצב שהמשכיר היה מבקר בנכס, הוא היה יכול למנוע את הנזקים ואף היה יכול לפרוע את הערבות הבנקאית מאחר וזו הייתה בתוקף.

בנוסף, "טעות לעולם חוזרת" חלילה! שוב מקרה בו הסתמך משכיר על חוזה אינטרנטי  סטנדרטי, שאינו תואם את כל התנאים שיגנו על דירתו היקרה. במקרה זה אף הגדיל לעשות והוסיף סעיף בדבר הערבות הבנקאית שמבקש מהשוכרים, אולם "פרט קטן" שלא שם לב אליו בסופו של יום עלה ביוקר. ושוב יובהר, כי אין זה היה מתפקידו של המשכיר לשים לב לפרטים הקטנים והשלכותיהם המשפטיות, אלה תפקידו של עו"ד בקי בתחום, אשר רכש ידע רב וניסיון בתחום.

מקרה  ג

אם חד הורית ירשה לאחרונה דירת שניים וחצי חדרים באזור דרום תל אביב .

המשכירה, ללא כל ניסיון בהשכרת דירה, קיבלה את המלצתה של חברתה אשר יעצה לה לעשות שימוש בחוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט  ובכך לחסוך את העלויות הכרוכות בייצוג משפטי.

לימים בעלת הנכס חתמה על חוזה להשכרת דירתה מול שוכרת צעירה.

בעלת הנכס נהגה נכון ועשתה ראיון מקיף כולל בדיקה לגבי יכולת פיננסית של השוכרת לשלם את הוצאות השכרת הדירה(באמצעות בדיקת תלושי שכר של השוכרת). נראה היה  כי השוכרת משתכרת שכר נכבד בסכום של 25,000 ₪ לחודש. המשכירה אף דרשה בטוחות: שטר חוב, ערבות בנקאית, לרבות ערבים וקיבלה את מבוקשה.

לימים ולתדהמתה של בעלת הנכס פעלה עיריית תל אביב נגד המשכירה בהליך פלילי וכן כנגד השוכרת, וזאת בעילה של הפעלת עסק בדירה המיועדת למגורים וללא רישיון עסק.

בחוזה השכירות לא צוין, כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד. במצב דברים זה המשכירה מצאה עצמה חשופה להליכים משפטים, לרבות הליכים פלילים. אם לא דיי בכך, כעבור 3 שנים בקשה למכור את דירתה, ובאמצעות עורך דינה ביקשה פטור ממס שבח מאחר ומדובר בדירת מגורים מזכה. מנהל מס שבח סירב לתת לה את הפטור וזאת משום שנודע לו שבשנתיים הראשונות מתוך 3 שנים שקדמו למכירת דירתה הופעל בדירה עסק, ולפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, הפטור אינו ניתן לעסק אלה לדירת מגורים מזכה .

"עינכם הרואות" חסכון של אלפי שקלים בודדים בייצוג משפטי באמצעות שימוש בחוזה סטנדרטי מאתרי האינטרנט,עלו בסופו של יום למשכירה בהפסד של מאות אלפי שקלים.

חשוב לזכור!!! ענייני מקרקעין בכלל והשכרת דירה בפרט הינם עניינים אשר דורשים את מלוא תשומת הלב המשפטית. קיצורי דרך, אגב חיסכון בייצוג משפטי,.יכולים לגרום לכם הפסדים כספיים ואף סנקציות פליליות. על כן מומלץ בעניינים אלו לפנות לעו"ד בקי בתחום.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

כל זכויות היוצרים והקניין הרוחני המופיעים באתר זה שמורות לרבות, הטקסטים, התיאורים, עיצוב האתר, התמונות, וכל חומר אחר הכלולים בו, אם לא נאמר מפורשות אחרת, שמורים למשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות' בלבד. אין להעתיק להפיץ, לשכפל, למכור, לפרסם, לשדר או לעשות כל שימוש מסחרי כלשהו בכל או בחלק מתכניו של האתר וכל דבר אחר המוצג באתר אלא אם ניתנה רשות במסמך לכך בכתב ומראש ממשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות'©

האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד הרשקוביץ ובין המשתמש, משרד עו"ד גיא הרשקוביץ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות משרד עו"ד גיא הרשקוביץ.