השכרת דירה או נכס מקרקעין= עסק קטן

ב מאמרים > מקרקעין, מאת 

השכרת דירה או נכס מקרקעין – עסק קטן

השכרת דירה או חנות ו/או כל נכס מקרקעין שבבעלותנו כמוה כעסק לכל דבר ועניין.

גם תמימי הדעים שבניינו מבינים שרכישת דירה שנייה או נכס מניב אחר, בדרך כלל, נועדו לצורך השקעה.

עד לשלב שבו אנו מחפשים להשכיר את הנכס, אנחנו בדרך כלל יודעים לעשות הכל נכון – החל מאיתור הנכס להשקעה, העמדת תקציב להשקעה זו, לקיחת הלוואות (משכנתאות) למימון ההשקעה בנכס, שיפוץ הדירה או הנכס לצורך מקסום ההשקעה (העלאה פוטנציאלית של שכר הדירה) והרשימה עוד ארוכה.

בדרך כלל – מרבית ההשקעה (בזמן ובכסף) תהא עד למועד שבו מצאנו את השוכרים הפוטנציאליים.

לאחר מציאת השוכרים, בדרך הכלל ההשקעה תהא מדי פעם בתחזוקת הנכס.

אבל בוא לרגע נחזור שלב אחד אחורה ונבין את הנחת היסוד הבאה:

דירה או כל נכס אחר להשכרה הינם עסק אשר יש לנהלו בקפידה וזאת לא רק כדי להגן פרי השקעתכם אלא אף למקסם את השקעתכם.

להלן מספר "כללי זהב" שיסיעו לכם, מחד לשמור על השקעתכם ומאידך לשפר את האפשרות להגדיל את הרווחים מהשקעתכם.

ראשית, נציין כי בחיי חוזה השכירות קיימים שלושה שלבים עיקריים. כל שלב ושלב שכזה כולל בתוכו את "כללי הזהב" שלו.

מאמר זה יעמוד על הכללים העקרים, אולם יחד עם זאת חשוב לזכור כי חוזה להשכרת נכס כולל בתוכו עניינים מהותיים רבים נוספים ולכן, רצוי להיוועץ בעו"ד בקי בתחום כדי לקבל ייעוץ יסודי ומעמיק שישפר את האפשרות שלכם לשמור על "העסק" שלכם.

שלב טרום החוזה

למי משכרים ?

רבים מאיתנו – בעלי הנכסים – מוצאים לנכון להשכיר את נכסיהם רק על פי הרושם הראשוני ולא בדיקת השוכרים באופן מעמיק.

כלל זהב ראשון – הסתמכות על רושם ראשוני של השוכרים הפוטנציאליים יכול להטעות! על כך יעידו אותם בעלי נכסים שנלחמו חודשים ארוכים רק כדי להביא לפינוי שוכרים סוררים מנכסיהם שלא לדבר על הנזק הכספי והלא ממוני שנגרם לבעלי הנכסים.

אם ברצונכם לצמצם את הסיכון, בשלב הראשוני, עליכם לבצע "ראיון" מקיף (תשאול) עם השוכרים הפוטנציאלים. בראיון זה תוכלו לקבל אינדיקציה ראשונית האם אכן השוכרים הפוטנציאלים מתאימים לשכור את נכסכם. ראיון זה כדאי שיכלול בירורים כמו: סטאטוס משפחתי, מקום עבודה, מקום מגורים קודם, ערבים ובטחונות פוטנציאליים וכד'. לכל בירור זכה ישנו משמעות רבה.

מלבד זה יש חשיבות רבה לבקש תלושי שכר מהשוכרים הפוטנציאליים ומהערבים שלהם, לפחות בארבעת החודשים האחרונים שקדמו למועד השכרת הדירה.  למחמירים שבניינו קיימת אפשרות לבקש דו"ח תנועות עו"ש.  חשיפת המידע הנ"ל תביא לצמצום הסיכון שהשוכרים הפוטנציאליים לא יוכלו לעמוד בדמי השכירות ובתשלומים השוטפים כגון תשלומים לרשויות. שוכרים פוטנציאליים שחוששים או מסרבים לתת מידע או מסמכים אלו, ככל הנראה, אינם מגלים את מצבם הפיננסי.

אחרי שעברנו את השלב הראשון בהצלחה והשוכרים הפוטנציאלים לשביעות רצוננו. חשוב לזכור כי יש להגן על הנכס בצורה הרמטית. חוזה מנוסח היטב, קבלת בטוחות מתאימות וערבויות יכולים להקנות לכם הגנה שכזאת .

שלב החוזה

כלל זהב שני - חוזה סטנדרטי/אינטרנטי שלא נערך על ידי עורך דין בקי בתחום במיוחד לצורך השכרת הנכס שלכם מהווה סכנה קיומית ל – "עסק" שלכם!!!

נכון, שימוש בחוזה סטנדרטי מהדואר או מהאינטרנט יחסוך לנו עלויות עו"ד, אולם עלות יעוץ עו"ד ועריכת הסכם השכרת הכנס יכולה להיות "בטלה בשישים" לעומת הנזקים הכספיים והלא ממוניים שיכולים שיגרמו לכם כתוצאה מ – "החיסכון".

מה ההבדל בין חוזה סטנדרטי לבין חוזה שמנוסח ע"י עו"ד מטעמכם?

חוזה סטנדרטי כשמו כן הוא "סטנדרטי" (רגיל,כללי) שלרוב יהא חסר סעיפים מהותיים שתואמים הנכס הספציפי שאתם מבקשים להשכיר. כל נכס מושכר ונסיבותיו, אופי ושווי הנכס המושכר, הציוד והחפצים הקיימים בנכס המושכר ובהתאמה – דמי השכירות המבוקשים, תקופת השכירות, אופציה או לא, ערבים, ביטחונות, ביטוחים והרשימה עוד ארוכה.

ומכאן, שימוש בחוזה כללי "מחטיא את המטרה" ולא יגן הרמטית על הדירה שלכם באופן ספציפי.

עלינו לשאול את עצמנו האם כך אנחנו רוצים לנהל את "העסק" שלנו? עסק שההשקעה הכספית הכוללת בו עומדת בגבול המינימום על כ – 1,000,000 ₪ ?

אז ריכזנו עבורכם מספר נושאים חשובים שיש להתייחס אליהם במסגרת הסכם השכירות (חשוב לזכור! מדובר ברשימה חלקית):

  1. כשמדובר בדירה חשוב להגדיר את מטרת השכירות- לדוגמא, כבעלי דירה, כדי שתדעו! בלא אישור מתאים מטעם הרשות המקומית חל איסור להפעיל בדירת מגורים עסק. פעולה שכזאת יכולה לגרור בגינה סנקציות פליליות וקנסות. על כן חשוב שיהי סעיף המתאר את מטרת השכירות והיא למגורים בלבד.
  2. בטוחות- חשוב להבין ככל שיהיו בידכם יותר בטוחות, כך תצמצמו יותר את הסיכוי להיפגע מהפרת חוזה ו/או חובות שהשאירו השוכרים הן כלפיכם והן כלפי הרשויות. לדוגמא, קיימים בעלי נכסים שמסתפקים בשטר חוב, כאן המקום להבהיר, כי שטר חוב מהווה בטוחה בסיסית ביותר והיא דומה לשיק ביטחון. כדי לפרוע שיק או שטר יש לפתוח בהליכים משפטיים כשבסופו של יום, לא בטוח שיהיה ממה או ממי להיפרע.
  3. ערבים – חשוב לוודא שהערב מסוגל (ולא רק רוצה) לערוב לקיום הוראות ההסכם של השוכרים הפוטנציאליים.
  4. חיוב השוכרים לבצע העברה של חשבונות שוטפים על שם השוכרים-  כך לגבי חשבונות הארנונה, מים, גז וחשמל. מהלך שכזה יצמצם מאוד את הסיכויים שרשויות אלו יפנו אליכם בדרישת חוב ששייכת לשוכרים .
  5. פריסת תשלומים- מומלץ לפרוס עד 6 תשלומים כך שלמעשה השוכרים משלמים חודשיים מראש, עובדה שיש בה כדי לצמצם את הנזק במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכרים.
  6. קביעת סנקציה כספית למקרה של הפרה – בהעדר סנקציה כספית ("פיצוי מוסכם"), אין לשוכרים ממה לחשוש! הם מחזקים בדירה שלכם (ששווה כנראה לפחות מיליון ₪ ). לעיתים סנקציה שכזו תייצר "מאזן אימים" כלפי השוכרים.

שלב אחרון לאחר חתימה על החוזה

כלל זהב שלישי – עלינו לדואג לתחזוקה שוטפת של הנכס.

לקחי העבר מלמדים אותנו, כי גם אם יש שוכרים וחוזה לשביעות רצוננו אין בכך כדי "לנוח על זריי הדפנה" ועל כן מומלץ מדי פעם,  לדבר עם השכנים לנכס שלכם ולשאול מה הם יודעים לספר על השוכרים, לבקש העתקים של חשבונות שוטפים ששולמו על ידי השוכרים, לתאם עם השוכרים ביקור שלכם בנכס, כך תוכלו לבדוק שמצבו לא השתנה, שאין נזקים, ואם כן יש לדרוש מהשוכרים להשיב את הנכס למצבו הראשוני ואף לערב עו"ד לשם כך.

במאמר המשך נחשוף מקרים ותגובות שקרו וננסה ליישם את כללי הזהב שפורטו במאמר זה.

לסיכום

נכס הינו כמו עסק לכל דבר ועניין ולפעמים אף יותר יקר. על כן יש להניב ממנו את התשואה המקסימאלית ולהגן על השקעה זו. ענייני שכירות הנכס הינם עניינים מהותיים אשר בטעויות של חוסר ידע, ניסיון ותשומת לב מתאימים, עלולים לגרום לעוגמת נפש רבה והן להפסדים כספיים. על כן מומלץ שלא לחסוך עלות ייעוץ ו/או עריכת הסכם שכירות ולפנות לעו"ד בקי בתחום.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

כל זכויות היוצרים והקניין הרוחני המופיעים באתר זה שמורות לרבות, הטקסטים, התיאורים, עיצוב האתר, התמונות, וכל חומר אחר הכלולים בו, אם לא נאמר מפורשות אחרת, שמורים למשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות' בלבד. אין להעתיק להפיץ, לשכפל, למכור, לפרסם, לשדר או לעשות כל שימוש מסחרי כלשהו בכל או בחלק מתכניו של האתר וכל דבר אחר המוצג באתר אלא אם ניתנה רשות במסמך לכך בכתב ומראש ממשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות'©

האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד הרשקוביץ ובין המשתמש, משרד עו"ד גיא הרשקוביץ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות משרד עו"ד גיא הרשקוביץ.