קונים או שוכרים דירה ? דברים שצרכים לדעת לפני שחותמים על חוזה

ב כללי > מאמרים > מקרקעין, מאת 

קונים או שוכרים דירה? דברים שכדאי לדעת לפני שחותמים על חוזה.

שכירת או קניית דירה הן סוגיות  מורכבות, גדולות ומשמעותיות, אך מסיבות שונות האנשים נוטים לא לתת את מלוא תשומת הלב בעניין.

באופן תמוה, כשאנו מתעניינים בביצוע עסקאות פחות מורכבות, כגון רכישת רכב או מעבר לחברת סלולאר אחרת, אנו מתמקחים, עורכים בירורים, משלמים עבור בדיקה במוסך ויותר מכך. בענייני מקרקעין אנשים רבים מבצעים עסקאות מבלי שהם מבטיחים את זכויותיהם.

בשורות הבאות נציע מספר כללים שימנעו מכם להסתבך בעסקאות בעיתיות.

לטובת השוכר

הבדיקה החשובה ביותר שעל השוכר לבצע לפני חתימה על הסכם השכירות היא בדיקת בעלות. עליו לוודא כי המשכיר הוא אכן בעל הזכיות בנכס. אנשים מסוימים יוכלו לנצל את תמימותכם ולגרום לכם להאמין כי הם הבעלים החוקיים של הנכס, לגבות תשלומים ולהעלם… בדיקה פשוטה ברישומי לשכת מקרקעין (טאבו) ולחלופין במנהל מקרקעי ישראל, ברשם המשכונות או בחברה המשכנת (מדובר שמדובר בנכס שרישומו טרם הוסדר באופן סופי, לפי העניין ), יכולה לחסוך זמן, ובמקרה הפחות טוב-כסף ועוגמת נפש. לרוב, נסח הטאבו יכול לספק לנו את רוב הפרטים המהותיים הקריטיים לבירור זהות בעל הנכס, אך לא די בכך.

רבים נוטים להאמין כי קיים נוסח אחיד להסכם שכירות אשר ניתן למצוא בקלות  באינטרנט, אף מאמינים כי החוזה מבטיח את זכויות שני הצדדים  בצורה הוגנת. אך יש לדעת כי רוב חוזי  השכירות מנוסחים לטובת בעל הזכות החזקה יותר, הלוא הוא בעל הנכס, ופחות לטובת זכויות השוכר. במקרים רבים סעיפי החוזה פוטרים את המשכיר מחובת תיקונים של בלאי סביר (אם על ידי השמטת הנושא או ביטול מפורש של אחריות), ומעבירים את האחריות לפגמים שונים במושכר לכתפי השוכר על ידי הכללת הצהרה בחוזה השכירות לפיה השוכר ראה וביצע את כל הבדיקות המשפטיות לגבי הנכס ומקבל אותו (AS IS) ללא זכות לטעון כנגד המשכיר בעתיד.

עיניים לא מיומנות, שאינן של בעל מקצוע העוסק בתחום, יתקשו לפענח את השלכות משמעות הכתוב (ושאינו כתוב)בהסכם.

שותפים

אם אתם מתכוונים לחלוק את המגורים בנכס עם שותפים, חשוב מאוד שהחתימה על ההסכם תכלול את כל הצדדים על מנת שלא תגיעו למצב שבו תשאו באחריות השותף שאיננו חתום על ההסכם מול המשכיר.

בנוסף, יש להתייחס בהסכם השכירות לתרחישים עתידיים אפשריים כגון אי שביעות רצון מהנכס  או משימוש לא כדין בביטחונות שנחתם למשכיר כחלק מתנאי השכירות. לפיכך, חשוב לכלול סעיף המבטיח את האפשרות לצאת מההסכם בתנאים סבירים וללא סנקציות כבדות, ולקבוע מראש באילו תנאים תינתן למשכיר האפשרות לעשות שימוש בביטחונות.

בדיקת רכישה

כמובן שגם ברכישת נכס עלינו לבצע בדיקת בעלות, ויתרה מכך, חשוב לברר האם קיים היתר בנייה והאם קיימים חובות, שעבודים, חריגות בניה, צווי הריסה, משכנתאות או עיקולים הרשומים לגבי הנכס ומגבילים את יכולת העברת הבעלות לגביו. במקרה כזה, יש לכלול תנאי המגביל את העברת התמורה ואת השלמת העסקה טרם הסרת ההגבלות הרשומות לגבי הנכס.

בנסח הטאבו ניתן לבדוק האם רשומה הערת הזהרה על הנכס. ההערה נרשמת על מנת להבטיח את זכויות רוכש הנכס כהגנה מפני רוכשים עתידיים, בעוד הצדדים טרם השלימו את העסקה והנכס לא נרשם על שם הרוכש. רוכש אשר לא יזדרז לעשות כן עלול להפסיד את זכותו לרכישת הנכס במקרה שהמוכר יתגלה כנוכל  וימכור את הנכס פעם נוספת לרוכש אחר.

עניין מהותי נוסף שיש לבחון ברצינות הוא  נושא מיסוי העסקה. הרוכש צריך לוודא מה עלות מס הרכישה לשלם אם יצטרך לשלם היטל השבחה המשקף זכויות בנייה עתידיות שנקבעו בנכס על פי תוכניות של הוועדות לתכנון ובניה לאחר חתימת ההסכם. בנוסף יש לבדוק כי לא קיימים חובות נוספים ברשויות השונות כגון עריה (ארנונה, היטל השבחה אשר חל על המוכר עד ליום חתימת ההסכם ועוד) ,חברת חשמל, ועד בית וכו'.במידה ובוצעו שינויים במבנה,  חשוב לוודא כי הדבר נעשה באישור הרשות המקומית או וועדת התכנון, שכן רק במצב זה השינוי לא נחשב כחריגת בניה.חשוב לזכור-נכס שנרשם בטאבו איננו מבטיח כי יש לגביו היתר בניה תקף.

עורך דין

לסיום הרשו לי לעוץ לכם עצה שמבוססת על מחלוקות רבות שהגיעו לביתי המשפט: טעות נפוצה היא שרוכשים או שוכרים נוטים להסתפק בעורך דין שמביא עמו הצד השני במקרה הטוב, או מסתמכים על עצמם במקרה הרע, במחשבה כי הם "מכסים" עצמם מפני נזקים. פעמים רבות, ולא במקרה, נגרמים להם נזקים קשים מאוד אשר יכולים היו להיחסך בקלות ובעלות נמוכה יחסית לפוטנציאל הנזק הריאלי על ידי שימוש בעור דין המתמחה בתחום המקרקעין.

*** הכתבה פורסמה במגזין מקור ראשון לצפייה במקור היכנס לכאן***

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

כל זכויות היוצרים והקניין הרוחני המופיעים באתר זה שמורות לרבות, הטקסטים, התיאורים, עיצוב האתר, התמונות, וכל חומר אחר הכלולים בו, אם לא נאמר מפורשות אחרת, שמורים למשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות' בלבד. אין להעתיק להפיץ, לשכפל, למכור, לפרסם, לשדר או לעשות כל שימוש מסחרי כלשהו בכל או בחלק מתכניו של האתר וכל דבר אחר המוצג באתר אלא אם ניתנה רשות במסמך לכך בכתב ומראש ממשרד עורכי דין הרשקוביץ ושות'©

האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד הרשקוביץ ובין המשתמש, משרד עו"ד גיא הרשקוביץ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות משרד עו"ד גיא הרשקוביץ.