חשיבה מחוץ לקופסא בביצוע עסקאות רכישה במקרקעין!!!!!!

ב מאמרים > מקרקעין, מאת 

חשיבה מחוץ לקופסא בביצוע עסקאות רכישה במקרקעין!!!

זוג צעיר מגשים את חלום חייו ובמיטב כספו רוכש בית צמוד קרקע בו יוכל לגדל ילדיו באושר. הבית מרווח והסביבה פסטורלית. אך, המציאות העגומה טופחת על פניהם, כאשר לאחר זמן קצר מתחילים בני הזוג להריח ריחות חריפים ובלתי נסבלים הנובעים מבורות ביוב המצויים בחצר הבית ומהווים מפגע תברואתי חמור. משפחה אחרת אשר רכשה דירה בבית משותף, גילתה, למרבה האימה, כי דירתה גובלת בחדר שנאים של חברת החשמל, אשר מפיץ קרינה אלקטרומגנטית מסוכנת. משפחה נוספת גילתה כי על גג הבניין בו מצויה דירתם החדשה, קיימת אנטנה סלולארית שמפיצה אף היא קרינה מסוכנת. משקיע אחר רכש דירה במטרה להשכירה. לאחר החתימה על הסכם המכר הוא מגלה כי חל צו הריסה על הדירה בשל חריגות בנייה וכי הדירה בכלל משועבדת לצד שלישי שלא רשם את השעבוד בטאבו אלא ברשם המשכונות. במקום לקבל את פירות השקעתו, הרוכש ייאלץ להשקיע זמן וכסף נוסף בכדי לטפל בבעיה, שלא בטח שתבוא על פתרונה. רוכשת נוספת גילתה, כי שכנה החדש הוא לא אחר מאשר עבריין רכוש מוכר מאוד למשטרה וזוג הורים צעירים גילה שבשכונה שבה עברו לגור מתגורר עבריין מין שהורשע מס' פעמים ונידון לתקופת מאסר. רוכשי דירה מקבלן אהבו במיוחד את הנוף הירוק שהיה אמור להשתקף מחלונם כמו גם את העובדה כי מדובר בדירה מוארת. כמה הצטערו כשגילו כי בדיוק מול חלונם  העתידי מוקם בניין נוסף ולא רק שהנוף היחיד שיראו הוא המרפסת של השכנים אלא שהדירה כבר לא תהא מוארת כפי שחשבו.

זו אף זו, לעיתים מדובר בקושי צפוי במימוש זכויות הבנייה שנרכשות עם הנכס, צווי מניעה, הריסה או הפקעה שחלים על הנכס, קיומו של תקנון מוסכם בבית משותף המשפיע על חיי הדיירים או אי תשלום דמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל בגין הנכס. כמו כן, שינויים סביבתיים כתוצאה מתוכנית בניין עיר, כמו כביש סואן רועש ומזהם שאמור להיסלל ליד הדירה, הקמת תשתית למסילות רכבת, מבני ציבור רועשים שיגרמו לבעיות חנייה או גן משחקים שמהווה אטרקציה לבני נוער בשעות הלילה אף הם עלולים להביא לאובדן הנאה כמו גם נזקים כספיים.

 

גם במקרה של רכישת דירה מקבלן קיימות אין ספור דוגמאות להכרח בבדיקה מדוקדקת וקפדנית של הסכם המכר, תוך ניהול משא ומתן קשוח עם עורכי הדין של הקבלן. משרדי נתקל במקרה בו נבנו שתי קומות (!) בבניין משותף ללא היתר בנייה. במקרה אחר השתמש הקבלן בחומרי בנייה שאינם לפי התקן וכתוצאה מכך נגרמו נזקים רבים לרכוש הדיירים. במקרה נוסף, ניסה הקבלן להתנות על חובותיו בקשר לליקויי בנייה בבניין. בעיות אילו היו יכולות להימנע בקלות לאחר בדיקה מקצועית של הסכם המכר והכנסת סעיפים לטובת הרוכשים.

חשוב להבין, כי גם אם מדובר בהסכם המכר של הקבלן על סעיפיו ונספחיו הרבים, הם אינם בבחינת "ראה וקדש".

בכל המקרים שלעיל נגרם לרוכשים נזק כספי בשל ירידה צפויה בערך הנכס כמו גם אובדן הנאהועוגמת נפש רבה. בדיקות משפטיות, תכנוניות וסביבתיות יסודיות  טרם הרכישה היו חוסכות מהרוכשים את הנזק הרב שנגרם להם.

המלצתי אליכם היא לבקש מעוה"ד שיבצע עבורכם גם בדיקות אלו גם א הן כרוכות בתשלום נוסף.

נזכיר, כי במידה ועסקת הרכישה במקרקעין בוצעה, ונכון להיום הנכם מתמודדים עם מטרדים ו/או ליקויים קיימים, עדיין ישנן דרכים טרום משפטיות ו/או משפטיות לנסות ולצמצם את הנזקים הכספיים ו/או המטרדים הקיימים.

לסיכום האמור לעיל, רכישת דירה מחייבת ליווי מקצועי של אנשי מקצוע בקיאים בתחום, ומעל הכל, ליווי משפטי מעורך דין מנוסה בתחום שיחשוב עבורכם מחוץ לקופסה ויחסוך לכם נזקים כספיים אדירים ומעל הכל, אובדן הנאה ועוגמת נפש שלא תמיד ניתנים להערכה כספית.

האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד הרשקוביץ ובין המשתמש, משרד עו"ד גיא הרשקוביץ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות משרד עו"ד גיא הרשקוביץ.